Was das Gesetz heute fordert

Seit der WEG-Reform 2020 verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine "angemessene Erhaltungsrücklage". Die alte Bezeichnung "Instandhaltungsrücklage" ist seit der Reform offiziell durch "Erhaltungsrücklage" ersetzt — die Sache ist dieselbe.

Was "angemessen" heißt, sagt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung hat sich nicht festgelegt — entscheidend ist eine plausible Kalkulation, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.

Die IVD-Empfehlung als Orientierung

Der Immobilienverband IVD empfiehlt eine Jahres-Rücklage von:

Neubau (< 10 Jahre): 0,7 % des Gebäudewerts
Altbau saniert (10–25 Jahre): 1,0 %
Altbau unsaniert (> 25 Jahre): 1,5–2,0 %

Beispielrechnung für 8-Parteien-Haus, Baujahr 1985:

Gebäudewert (ohne Grundstück): 1,8 Mio €
Empfehlung Altbau saniert: 1,0 % = 18.000 € pro Jahr
Pro Wohneinheit: 2.250 € jährlich = 187,50 € monatlich

Das ist deutlich mehr als viele WEGs heute zurücklegen — und der Hauptgrund, warum bei großen Sanierungen plötzlich Sonderumlagen nötig werden.

Wann die Rücklage UNTERSCHRITTEN ist

Eine WEG-Rücklage gilt als unterschritten, wenn sie den Jahres-Empfehlungswert deutlich unterschreitet (< 50 %). Das ist haftungsrelevant für den Verwalter — er muss die Eigentümer darauf hinweisen, dass die Rücklage erhöht werden sollte (sonst verletzt er § 27 WEG).

Wofür die Rücklage verwendet werden darf

Nur für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum:

Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage zentral
Aufzug (Modernisierung), Treppenhaus, Außenanlagen
Wasserleitungen bis Absperrhahn

Nicht verwendet werden darf sie für:

Wartung (das gehört in die Hausgeld-Position "Wartung")
Sondereigentum
Modernisierungen über die Erhaltung hinaus (dafür Sonderumlage)

Verzinsung — Pflicht oder Kür?

Die Rücklage muss getrennt vom laufenden Konto verwahrt werden (§ 27 Abs. 1 WEG sinngemäß) — typisch auf einem Tagesgeldkonto. Verzinsungspflicht gibt es nicht, aber der Verwalter sollte zumindest auf ein Konto mit Zinsen ausweichen, sobald die Rücklage > 50.000 € erreicht.

Sonderumlage als Notfalllösung

Reicht die Rücklage nicht, kann die WEG eine Sonderumlage beschließen (einfache Mehrheit). Das ist legitim, aber schmerzhaft — typische Größenordnung 1.000–5.000 € pro Eigentümer auf einen Schlag. Eine angemessen dotierte Rücklage verhindert das.

Fazit

Eine zu niedrige Rücklage ist die häufigste vermeidbare Krise einer WEG. Die IVD-Empfehlung ist konservativ kalkuliert und gibt dem Verwalter eine belastbare Grundlage, in der Versammlung für eine Erhöhung zu argumentieren — bevor die Sanierung schon auf dem Tisch liegt.