Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem in der WEG?
Bei wem klingelt der Heizungsmonteur — Eigentümer oder Verwaltung? Die scharfe Trennlinie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, mit Tabelle für die typischen Streitfragen.
Die Grundregel
Sondereigentum (§ 5 WEG) ist alles, was innerhalb der eigenen Wohnung liegt und nur diese eine Wohnung betrifft. Gemeinschafts- eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) ist alles, was zur Substanz oder Sicherheit des Gebäudes gehört oder von mehreren Eigentümern genutzt wird.
Die Teilungserklärung kann diese Standard-Zuordnung im Einzelfall verschieben — Lesen lohnt sich.
Typische Streitfragen
| Bauteil | Standard-Einstufung | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Wohnungstür (innen) | Sondereigentum | Eigentümer |
| Wohnungstür (Eingangstür) | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Fenster (Glas + Rahmen) | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Innenputz / Tapete | Sondereigentum | Eigentümer |
| Bodenbelag | Sondereigentum | Eigentümer |
| Estrich | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Heizkörper | Sondereigentum | Eigentümer |
| Heizungsanlage / Therme zentral | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Wasserleitung bis Absperrhahn | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Wasserleitung ab Absperrhahn | Sondereigentum | Eigentümer |
| Sanitärobjekte (WC, Wanne) | Sondereigentum | Eigentümer |
| Balkon-Tragkonstruktion | Gemeinschaftseigentum | WEG |
| Balkon-Bodenbelag | Sondereigentum | Eigentümer |
| Markise (selbst angebaut) | Sondereigentum | Eigentümer |
Sondernutzungsrecht — die dritte Kategorie
Manche Flächen sind formal Gemeinschaftseigentum, aber nur einem Eigentümer zur Nutzung zugewiesen — typisch:
- Stellplätze im Außenbereich
- Gartenanteile
- Kellerräume
Reparaturen an der Substanz zahlt die WEG, Pflege und Schönheit der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht.
Praktische Konsequenz für Reparaturen
- Sondereigentum kaputt → Eigentümer beauftragt + zahlt
- Gemeinschaftseigentum kaputt → Verwaltung beauftragt, WEG zahlt nach Miteigentumsanteil
- Schaden im Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum (klassisch: Wasserrohr-Bruch beschädigt Tapete) → WEG zahlt Reparatur des Rohrs, Eigentümer zahlt Tapete (Versicherung greift evtl.)
Wenn die Teilungserklärung anders entscheidet
Die Teilungserklärung kann die Zuordnung verschieben — typisches Beispiel: Fenster werden zu Sondereigentum erklärt, dann zahlt der Eigentümer den Austausch. Das ist erlaubt (BGH V ZR 95/09), muss aber in der Teilungserklärung eindeutig stehen.
Fazit
Die meisten WEG-Konflikte um „wer zahlt das?" lösen sich mit einem Blick in die Teilungserklärung. Wenn die unklar ist, gewinnt im Zweifel die Standard-Zuordnung nach WEG. Eine gute Verwaltung dokumentiert diese Zuordnungen objekt-spezifisch — sonst diskutiert man jedes Jahr neu dieselben Themen.